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2014年进入开花结果的一年

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发表于 2016-9-14 11:06:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
旨在解决“夹心层”居住问题的自住房产品自入市以来,取得了非常明显的效果,不仅解决了众多家庭的居住问题,同时对平抑北京房价也起到了很好的作用。凭借最初的价格优势,地段好、配套全的自住房项目受到市场追捧。但随着自住房项目供应的增加,一些区域的自住房项目遇到了销售难题。同样是自住房产品,但受到了“冰火两重天”的待遇。对此,业内人士认为,提高自住型商品房的性价比,增加营销手段等或将成为房企要考量的重要内容。同时,购房者也应该从长远考虑,不仅要看目前情况,也要关注区域未来的发展前景,避免跟风,理性选房。


“这个区域里只能有一个自住房项目能活下来,对这个区域认可的客户也就那么多,所以,我们得赶紧卖,要不就会影响后期商品房的销售。”某项目内部人士透露。


记者了解到,该自住房项目之所以备受追捧与其地理位置和价格密切相关,建工动力港位于东四环百子湾桥东南400米,项目西侧为金长安大厦,北侧为大成国际公寓,距四环路约200米。该项目总建筑面积约5.9万平方米,由自住型商品住房、办公和配套商业三部分组成。项目整体容积率3,绿地率30%,建筑密度30%。其中自住型商品住房建筑面积约为27742.64万平方米,由一栋南北朝向的板式楼构成,楼号为d栋。主要户型为约68平米、73平米的一居室共183套,约89平米的两居室共177套,总套数为360套。


4月1日,北京“最好自住房”项目建工·动力港公开摇号,该项目可供申购的房源约360套,限价22000元/平米。最终通过审核的家庭约有94182户,其中优先家庭共74721户,非优先家庭19461户,中签比例仅为261比1,众多购房者的争抢使其成为北京最火的自住房,近10万人抢360套房子。


亚豪机构的一份历史数据显示,自住型商品房政策自2013年底公布并开始出让土地之后,2014年进入开花结果的一年,这一年当中,共有22个自住房项目(包括恒大城定向销售项目)完成了选房并实现签约。2014年共成交自住型商品房18860套,限定价格最低9500元/平方米,最高22000元/平方米。由于其“比周边商品房低出30%”,巨大的价格优势使得其成为市场中的“香饽饽”,大量具有北京购房资格的客群放弃了对普通商品住宅的关注,转而投向自住房轮候,并在初期形成一股申购热潮。随着后期自住房产品自身弊病的逐渐显露,一些位置较远、户型较差的项目也遭到弃选的冷遇,但是自住房这类产品仍然在2014年给予了市场重创。


虽然拥有稀缺的地理位置和成熟的生活配套,但其售价仅为2.2万元/平方米,而位于南四环外的丰台白盆窑村地块中配建的自住房售价为2.9万元/平米。


据报道,金地悦景台、首创·悦洳汇等自住房项目均已面向所有购房者销售。而自去年12月起,包括中国铁建·原香嘉苑、中国铁建·顺新嘉苑、富力惠兰美居、当代采育满庭春moma、住总正华新国展满庭芳等在内的9个项目都已将剩余房源统一对外进行销售,根据公告,这些项目“不再组织公开摇号,也不再区分优先与非优先家庭”。


严跃进认为,部分自住型商品住房的销售比较好是基于一个卖点的挖掘。有些自住型商品住宅是教育地产、地铁沿线和品牌地产三大招牌的结合,自然更容易受青睐。而一些位置比较偏、配套差、社区氛围差的区域,对于申购者来说,自然会舍弃此类物业的申购。


上述内部人士告诉记者,一般自住房项目只有两轮选房机会,如果第一轮没有选完,可以进行第二轮,如果第二轮结束后还有房源未消化,则这些房源将转为商品房销售。“如此一来,自住房的销售肯定会影响后面纯商品房的销售。”


热销的自住房项目不仅上述一例,2013年底,北京首例自住型商品房项目恒大御景湾正式开始接受申购登记,15天的网上申购登记期内,共有14.8万户家庭在网上登记,申购比例为74:1。随后金隅嘉业在京的两个自住房项目金隅汇星苑、金隅汇景苑累计申购家庭突破43.7万,仅优先家庭就超22万户,金隅汇星苑的中签率达到了126:1。


虽然目前来看,在不少房企眼中,部分自住房的销售存在一定的困难,但从整体市场来看,自从住房入市以来,对区域房价乃至全市的房价仍然起到了有效的平抑作用。


其中最为直观的影响就是其对于低端刚性需求的挤占,2014年自住房实现成交18860套,占全部成交的比重为24%,而其中九成以上均为低端刚需人群,而扣除这部分之后也造成了2014年纯商品住宅成交出现了历史新低。除去实际成交之外,自住房对于市场的影响还体现在预期方面,除去目前已成交的18860套之外,目前已成交的自住型商品房用地预计还可提供自住型商品房3.6万套左右,相当于2014年成交量的2倍。


“实际上自住房项目开发的各类成本和普通商品住宅是一致的,若是缺乏一个高周转的开发模式,那么在一个固定售价的情况下,自然会带来营销层面的压力。而且自住型商品住宅的卖点主要是售价低,那么若周边物业价格出现下降的情况下,反而会发现此类价格的优势不存在。尤其是在北京市场出现房价持续低迷的情况下,这反而会削弱此类自住型商品住房的价格优势。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。


“从供应量上来看,自住房的供应量目前比较大,在这种情况下开发商的营销手段也需要多样化,比如提供多渠道的申购、解答等等。我们代理过不少自住房项目,比如之前金隅的和此次百子湾,都倾注了很多的人力。”亚豪机构市场总监郭毅说。


北京市房协秘书长陈志认为,政府和房企应共同努力,打造出市场需要的高性价比产品,这样才不至于出现供应和需求的错位。


在一些自住房项目备受争抢的同时,另外一些自住房项目却面临着销售困局。


孔丹也表示,自住房应建立价格优势,一是提高自住房项目小区容积率,降低项目均价,二是增加小户型比例,降低套均总价,与同区域普通商品房相比,形成价格优势,并且要优化产品设计,使自住房项目在户型设计和工程质量等各方面与同区域同质的普通商品房一致。如果条件允许,尽量针对购买自住型商品房的购房家庭推出差别化的信贷政策,加大对这部分人群的信贷支持力度。


伟业我爱我家市场研究院经理孔丹认为,造成部分项目销售不畅的原因主要有以下几个方面:其一,部分项目定价过高,超出消费者预期。2013年北京整体房价出现明显回落,使得部分区域的自住型商品房的房价优势与同区域普通商品房相比逐渐缩小;其二,位置配套不佳,无区域优势。部分自住房项目距离轨道交通较远,交通和配套与同区域普通商品房项目有明显差距,在价格优势不明显的情况下,位置和配套的欠缺也成为部分自住房项目滞销的原因;其三,部分项目设计存在脱离市场的情况,部分自住房项目要么户型设计较为落后,与同区域普通商品房相比有较大差距。同时,部分自住房项目户型设计较大,不太符合中低收入者首次置业的购房需求。再次,金融支持力度不足。购买自住房的客户大多为中低收入群体,对金融贷款的依赖度较高,在目前首付较高,尤其是贷款利率较高的情况下,购房人负担的购房成本依然较大。


“如此巨大的潜在供应将进一步挤占商品房需求客源,并对其价格体系产生一定冲击,基于这一判断,2015年普通商品房市场的刚需型项目,将会面临到自住房更猛烈的冲击。”郭毅表示。
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